Futuro do mercado imobiliário: mudança na lei gera novas oportunidades

Nova lei cria novas tendências no mercado imobiliário e facilita mudança de destinação de prédios, salas comerciais e apartamentos

A tendência de transformação de prédios comerciais praticamente vazios ou abandonados em imóveis residenciais, ou o inverso, pode ser acelerada, principalmente nas grandes cidades brasileiras. Será o efeito da mudança na legislação federal, com a entrada em vigor, da Lei 14.405, de julho de 2022. E de um empurrão inesperado da pandemia, que favoreceu o deslocamento de trabalhadores administrativos para o trabalho remoto e o consequente esvaziamento de escritórios. Agora, o cenário estimula a mudança de destinação de um edifício ou condomínio horizontal, que pode ser feita com a aprovação de dois terços dos proprietários das unidades. Anteriormente, as conversões só poderiam ser feitas com 100% de concordância.

Diretor da construtora Diniz Camargo, o engenheiro Teodomiro Diniz Carmargo concorda que a nova legislação pode favorecer o interesse de donos de imóveis e das próprias empresas de engenharia em investir em novas oportunidades de negócios. Ele pondera que não será uma onda avassaladora, mas uma força capaz de estimular a criação de novos mercados.

Antigo interessado pelo tema, inclusive com projetos pioneiros em Belo Horizonte, o executivo atesta que o projeto foi aprovado no Congresso e sancionado por conta da necessidade de facilitar a transformação dos prédios, já que a unanimidade exigida na norma antiga engessava excessivamente a adaptação de prédios. Bastava um único dono para travar qualquer processo.

A tendência

O processo de esvaziamento de edifícios das regiões centrais já estava em andamento e ganhou força a partir de março de 2020, quando a pandemia de Covid-19 transferiu parte dos trabalhadores para o trabalho remoto. A flexibilização de usos tende a ser crescente para solucionar os problemas de espaços ociosos

O processo de conversão de edifícios deve ser adotado amplamente, atraindo construtores e investidores, além dos consumidores, que já buscam novas formas de moradia. Atualmente há, inclusive uma demanda crescente por “kitnets”, apartamentos de pequenas dimensões que já são compreendidas como uma tendência há alguns anos. Os proprietários de salas de escritórios vazias serão um dos principais interessados na conversão, diante da falta de interessados, hoje instalados em seus home office.

O interesse do mercado também está associado a transformações futuras das áreas urbanas. Diniz Camargo destaca a tendência das cidades compactas, ou cidades de 15 minutos. São locais onde o cidadão encontra moradia, lazer, comércio e serviços, tudo dentro mesmo espaço.

“As pessoas estarão adaptadas à nova vida cotidiana”, diz o engenheiro. Os ambientes públicos ganham complexidade, ao integrar as demandas sociais variadas. Um exemplo, ainda na região metropolitana de Belo Horizonte, é o condomínio Alphaville, em Nova Lima, que só evoluiu de fato ao ampliar a estrutura oferecida para os moradores.

Como surgiu a tendência

Há algumas décadas, urbanistas e administradores públicos de várias regiões do planeta já defendiam a possibilidade da conversão de prédios “fantasmas” ou subutilizados como estratégia capaz de solucionar, pelo menos em parte, a decadência das regiões centrais das cidades. Reuso, requalificação e revitalização de prédios eram termos iniciais das propostas de socorro que, com o desenvolvimento das tecnologias de comunicação, passaram a ser chamado de “retrofit”. Ou seja, investimentos em estrutura com objetivo, em especial para adequação de prédios antigos aos novos usos.

Mestra em arquitetura e urbanismo com a dissertação “Retrofit: a reintegração de imóveis disfuncionais na dinâmica urbana no centro de Belo Horizonte”, Maura Helena Kupidlowsky Fernandes avalia que, ao longo de décadas, os centros tornaram-se um grande ‘elefante branco’ para as cidades, por se tornarem depositários de um grande acervo envelhecido. “O processo de abandono dos centros das cidades e a inadequação destas construções a novas demandas gerou um acervo de edificações subutilizadas, abandonadas ou sem uso.”

No passado, recorda a arquiteta e urbanista, os centros concentravam os endereços de moradia das populações de renda média e alta, que estavam próximos dos bancos, de hoteis, cinemas. Com a expansão urbana, novas centralidades levaram ao esvaziamento de salas e prédios inteiros, deslocados para outras áreas das cidades. A decadência levou aos planos urbanísticos de requalificação dos centros urbanos, como um processo de abrangência global.

As iniciativas de requalificação foram introduzidas no Brasil pelo Estatuto das Cidades, Lei nº 10.257, de 11 de julho de 2001. Ao incorporar uma visão social para as intervenções urbanas, o documento funcionou como um gatilho para que diversas cidades brasileiras refizessem suas legislações e dessem uma atenção aos centros e seu potencial para moradias. Projetos para a “revitalização” de áreas urbanas centrais foram elaborados pelo Brasil e a recuperação de imóveis obsoletos entrou no
radar da sustentabilidade e da produtividade.

Cenário favorável

“Tenho um cliente, dono de prédio comercial, que está fazendo um grande investimento em transformação para uso residencial. Ao identificar a oportunidade, ele procurou uma arquiteta. Conseguiram aprovar o projeto na prefeitura de BH e, assim conseguir o habite-se na nova modalidade”, relata Eduardo Novais, diretor da corretora Exclusiva, de Belo Horizonte. O projeto explora as perspectivas futuras do mercado.

A expectativa entre os construtores é de que outras alterações nas leis sejam anunciadas brevemente, o que pode compensar a paralisação da venda ou locação de salas ou lajes comerciais. A crise do segmento foi aprofundada a partir da pandemia. Em direção contrária, diz Eduardo Novais, o mercado de lofts, apartamentos de quarto ou kitnets está bem agitado e faltando mercadoria. A demanda está maior que a oferta, principalmente nas áreas centrais das grandes cidades.

Articuladora da iniciativa parlamentar que gerou a nova lei aprovada no Congresso Nacional, a Prefeitura do Rio de Janeiro contabilizava, até abril deste ano, 12 projetos de conversão de imóveis comerciais em residenciais. Já é o resultado do programa Reviver Centro, lançado em julho de 2021, com o objetivo de incentivar a oferta de moradias na região central do Rio. A proposta tem o propósito de estimular a recuperação social, econômica e urbanística do Centro do Rio, atraindo para a área novos moradores e estabelecendo diretrizes para a renovação, qualificação e manutenção do espaço público e os bens históricos de uma região de 5,72 quilômetros quadrados da cidade.

O plano, inspirado em projetos de outras cidades do mundo, como Melbourne, na Austrália, Boston e São Francisco, nos Estados Unidos inclui uma série de incentivos fiscais e edilícios. Abrange também permissões de novos usos para fomentar a construção de novas moradias e o retrofit de prédios comerciais, convertendo-os em edifícios de uso residencial ou misto. A expectativa envolve a projeção de que regiões que funcionam basicamente de segunda a sexta, no horário comercial, passem a ter vida de segunda a segunda, 24 horas por dia.

Em síntese

Nova lei facilita mudança de destinação de prédios, salas comerciais e apartamentos

O que

A Lei 14.405, de 2022, publicada no Diário Oficial da União de 13 de julho, prevê quórum de dois terços para a alteração da convenção do condomínio . A nova norma é resultado de um projeto de lei (PL 4.000/2021), do senador Carlos Portinho (PL-RJ).

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