Modelo de gestão altera a forma como o inquilino, proprietário e imobiliárias se relacionam, além de criar novas formas de extração de renda

Texto: Yasmin Constante*
Arte: Gustavo Radaelli**
Jornal da USP

Um artigo da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo e de Design (FAU) da USP, publicado na revista Cadernos Metrópole, analisa como a plataforma QuintoAndar se tornou a maior do mercado imobiliário no Brasil. O aplicativo, que trouxe uma nova forma de financiamento combinada à plataformização, alterou a forma de funcionamento do setor.

A imobiliária digital, fundada em 2015, recebeu ao longo de nove anos cerca de US$ 760 milhões em investimentos, principalmente estrangeiros. Com recursos vindos da Argentina, China, Estados Unidos, Japão, a plataforma desempenhou um papel importante na reorganização do mercado de locação, centralização e aquisição de empresas imobiliárias. Ao todo, foram acompanhadas cinco rodadas de investimentos, ocorridas desde a sua inauguração até maio de 2024, com valores que variaram entre US$ 6 milhões e US$ 420 milhões. 

O método utilizado foi o “seguir dinheiro”, em que se identifica os valores de cada investimento, os investidores e sua origem. A análise se baseou no retrospecto da empresa por meio de divulgações em materiais jornalísticos e bancos de dados.

Segundo Lucas Batista, doutorando do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos (LabHab) da FAU e autor do artigo, os valores aplicados foram fundamentais para estruturar a plataforma, que não gerou retorno financeiro imediato. Estes investidores estavam dispostos a financiar o negócio até que ele começasse a dar resultados. “Muitas empresas de tecnologia precisam de recursos para se manter no primeiro momento funcionando. Até que tenha tamanho e maturidade para conseguir se manter de pé, ela precisa de uma injeção muito grande de capital”, explica o pesquisador ao Jornal da USP.

Esta lógica é tradicionalmente aplicada em startups – operam no prejuízo enquanto não conseguem garantir seu funcionamento pleno. Este é um dos fatores que pode explicar o sucesso do QuintoAndar, atualmente presente em 75 municípios brasileiros e cinco países latino-americanos.

O estudo mostra que o novo modelo altera a forma como o inquilino, proprietário e imobiliárias se relacionam, além de criar novas formas de extração de renda. “A minha hipótese principal é que, ao transformar essa intermediação de contratos, a QuintoAndar, articula investidores estrangeiros e viabiliza formas flexíveis de acumulação de capital. Então, há a extração de múltiplas formas de renda por meio da plataforma”, completa o arquiteto.

Mudanças no mercado imobiliário

Os aportes investidos permitiram que a empresa realizasse aquisições que contribuíram ainda mais para a sua expansão no setor. Entre as incorporações estão: portais de anúncio de serviços para administração condominial, como SindicoNet e Noknox, e marketplaces, como o grupo argentino Navent.

Segundo Batista, “esse dinheiro é utilizado para garantir a operação, e depois fazer aquisição de concorrentes, que não necessariamente estão concorrendo no [mesmo] mercado, mas auxiliam o crescimento da plataforma.” A pesquisa evidencia que, através dos recursos, a QuintoAndar se reorganizou e ampliou a sua capacidade operacional.

Em uma nova fase, o estudo busca entender como a plataformização altera também o funcionamento das imobiliárias tradicionais e introduz ao pequeno proprietário lógicas financeiras para precificar o aluguel. O pesquisador indica que essas corretoras são necessárias para que a plataforma se mantenha ativa, e que ela não substitui o mercado tradicional, com o qual firma parcerias a fim de se expandir para novas localidades.

Ao todo, mais de 300 imobiliárias são parceiras da empresa, entre elas a Rede Lopes, a maior rede de franquias do setor. A QuintoAndar oferece a sua tecnologia e benefícios para que as corretoras aumentem a sua margem de proprietários e reduzam o tempo de vacância até a locação dos imóveis. Em troca, a plataforma capta os primeiros aluguéis e outras taxas quando o negócio é concluído.

Batista explica que a principal alteração no mercado de locação residencial é a reestruturação coordenada pelas plataformas digitais, que atuam como estrutura central na organização e coordenação desse setor, além de representar uma nova concorrência. Segundo ele, em alguns bairros a substituição pode acontecer, porém, a segmentação do mercado imobiliário dificulta que a plataforma se coloque de maneira uniforme no ramo. “Essa é a dificuldade que a gente ainda está tentando entender. De que maneira essa tecnologia é capaz de estar no território? Estar nos locais em si?”, pergunta.

“As imobiliárias continuam sendo relevantes. E é por isso que tem um empenho tão grande da QuintoAndar de se associar a essas imobiliárias locais.” – Lucas Batista

O QuintoAndar só “sobe”

Só em 2024, foram feitos cerca de 15 mil contratos mensais e 300 mil anuais através do aplicativo. Além dos investimentos, a pesquisa aponta que os fatores tecnológicos também foram fundamentais para o desenvolvimento da plataforma. Segundo Batista, há pontos chaves para entender o crescimento da QuintoAndar, entre eles estão: a inovação tecnológica e pioneirismo, ao perceber uma “dor” no mercado e resolvê-la por meio da análise de crédito.

A plataforma conseguiu a partir de ferramentas ampliar o seu mercado de usuários. Por exemplo, a figura do fiador, tradicionalmente o responsável pela garantia financeira do contrato em caso de inadimplência do inquilino, não é necessária para alugar um imóvel pela QuintoAndar. Isso porque, os clientes da empresa passam por uma avaliação de crédito, que verifica as suas condições para manter o aluguel, uma inovação tecnológica que marca uma mudança na lógica imobiliária.

“Por exemplo, quem passou na USP e precisou se mudar para São Paulo para estudar, teria que apresentar um fiador, que normalmente teria um imóvel como garantia de pagamento em caso de inadimplência. Se isso deixa de existir, aumenta muito o número de potenciais clientes”, aponta Batista.

A digitalização também facilita o processo de locação e contribui com os proprietários. A partir dela é possível, entre outras coisas, assinar o contrato de locação digitalmente, o que dispensa a necessidade de ir até o cartório para registrar a documentação e assiná-la. Isso é vantajoso para o proprietário, que tem tempo até fechar o aluguel reduzido, e para o inquilino, que faz o processo com mais facilidade.

O artigo Do QuintoAndar ao topo: reestruturação do mercado de locação brasileiro via plataformas está disponível on-line e pode ser lido aqui.

Mais informações: e-mail lucas.batista@usp.br, com Lucas Meirelles Batista

*Estagiária sob orientação de Fabiana Mariz

**Estagiário sob orientação de Moisés Dorado